Fachkonferenz „Preisgünstiges Wohnen“
Zunehmendes Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot im niedrigpreisigen Wohnsegment
Die Arbeitsgemeinschaft der Wohnungs- und Immobilienverbände Hessen (AWI-Hessen) hat sich am 9. November 2010 in einer Fachkonferenz mit dem Thema „Preisgünstiges Wohnen“ befasst. Rund 80 Teilnehmer aus der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sowie Vertreter von Kommunen waren in Frankfurt zusammengekommen, um sich anhand von Marktuntersuchungen, Erfahrungsberichten und Praxisbeispielen umfassend über die unterschiedlichen Facetten dieses schon aktuell, aber künftig noch bedeutsamer werdenden Themas auszutauschen. Diskutiert wurden dabei auch die Gestaltungsmöglichkeiten der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sowie der Förderpolitik.
Preisgünstiges Wohnen wird gerade in den Regionen immer wichtiger, in denen die Bevölkerung und die Zahl der Haushalte auch mittelfristig noch steigen und die Wirtschaft wächst. Vor allem in den Kernstädten verdichteter Regionen ist die Befriedigung der Nachfrage nach preisgünstigem und gleichzeitig qualitativ hochwertigem Wohnraum allerdings zunehmend problematisch. Insbesondere Haushalte mit geringem und durchschnittlichem Einkommen haben in diesen Regionen Probleme, adäquaten Wohnraum zu finden. Aufgrund sozioökonomischer Entwicklungen wächst in näherer Zukunft aber insbesondere die Zahl dieser Haushalte überproportional. In der Folge werden gerade diese Haushalte die zukünftige Wohnungsmarktentwicklung und Wohnungsnachfrage im besonderen Maße beeinflussen. Gleichzeitig fordert die Politik aus klimapolitischen Gründen eine deutliche Steigerung der energetischen Sanierungsquoten im Wohnungsbestand, was bei Mietwohnungen zwangsläufig zur Notwendigkeit von Mietsteigerungen führt.
Eine der zentralen Fragen bei der von der AWI-Hessen durchgeführten Fachveranstaltung war daher unter anderem, wie es angesichts der sozioökonomischen Herausforderungen und klimapolitischen Rahmenbedingungen auch in Zukunft gelingen kann, insbesondere Haushalten mit geringem und durchschnittlichem Einkommen preisgünstigen und adäquaten Wohnraum vorzuhalten.
Grundlage für die Beantwortung bildete eine wissenschaftliche Darstellung und Analyse der Wohnungsmarktentwicklung und Wohnungsnachfragesituation in Hessen. Darauf aufbauend wurden Faktoren, Vorgaben und Restriktionen dargestellt und erläutert, die preistreibend wirken und mit denen sich die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft konfrontiert sieht. Abschließend wurden dann besonders gelungene Beispiele für preisgünstiges Wohnen aus der wohnungs- und immobilienwirtschaftlichen Praxis präsentiert und diskutiert.
Marktanalyse Hessen
Eingeleitet wurde die Fachkonferenz durch Dr. Christian von Malottki vom Institut Wohnen und Umwelt (IWU) in Darmstadt, der in seinem Vortrag die künftige Wohnungsmarktentwicklung in Hessen, unter besonderer Berücksichtigung des preisgünstigen Segments, analysierte. Hinsichtlich Bevölkerungsentwicklung, Wohnungsbedarf und Haushaltszahlen zeigt sich dabei in Hessen eine klare Zweiteilung. In Nord- und Osthessen nehmen Bevölkerung, Wohnungsbedarf und Haushaltszahlen mittel- und langfristig deutlich ab. Im Süden Hessens, insbesondere im Rhein-Main-Gebiet, steigt der Wohnungsbedarf weiterhin, da hier die Zahl der Haushalte weiter wächst, auch weil insbesondere der Anteil der Haushalte im Niedrigeinkommensbereich zunimmt. Dies ist aus Sicht des IWU problematisch, da die steigende Nachfrage nach preisgünstigen Wohnungen, auch dadurch ausgelöst, dass weit über 50 Prozent der Bedarfsgemeinschaften im SGB II / XII aus einer Person bestehen, mit der derzeitigen Angebotssituation auf dem Wohnungsmarkt kollidiert, wo einfache Wohnungen zumeist aus den 50er-, 60er- und 70er-Jahren stammen und meist zwei bis vier Zimmer haben.
Aus Sicht von Malottkis bedarf es daher weiterhin insbesondere wohnungspolitischer Instrumente, um dem „mismatch“ zwischen Nachfrage und Angebot in diesem Segment entgegenzuwirken, auch weil hier klassische Filtereffekte allein nicht die notwendigen Wohnungen schaffen. Sinnvoll erscheint ihm daher beispielsweise eine ausgewogene und an den jeweiligen Markt angepasste Mischung aus Objekt- und Subjektförderung.
Preistreibende Wirkung baurechtlicher Vorschriften
In seinem Vortrag befasste sich Hans-Ulrich Niepmann, BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V., mit der preistreibenden Wirkung baurechtlicher Vorschriften im Wohnungsbau. Demnach finden sich die preistreibenden Faktoren insbesondere im Bauvertragsrecht, im Öffentlichen Baurecht und in diversen technischen Vorschriften. So entstehen beispielsweise durch zu hinterlegende Sicherheitsleistung nach dem Forderungssicherungsgesetz für die Unternehmen erhebliche Mehrkosten bei der Vorfinanzierung. Hinzu kommen technische Regelwerke wie die EnEV 2009, die in Kombination mit anderen Normen kostenintensive Lösungen erforderlich macht. Die aus den wachsenden baurechtlichen Vorschriften und Vorgaben entstehenden Mehrkosten werden, wenn möglich, zwangsläufig an den Kunden weitergegeben und verteuern somit den Neubau, die Sanierung oder die Instandhaltung von Objekten, so Niepmann abschließend.
Ansätze für preisgünstiges Wohnen in der Praxis
Trotz rechtlicher Restriktionen, klimapolitischer Vorgaben und sozioökonomischer Rahmenbedingungen sind Wohnungsunternehmen dennoch bemüht, preisgünstigen und adäquaten Wohnraum anzubieten – auch im Rhein-Main-Gebiet. Anhand von Beispielen von Eigentumsmaßnahmen und der Modernisierung von Mietwohnungen wurden die Gestaltungsmöglichkeiten der Wohnungswirtschaft diskutiert. Dabei wurde deutlich, dass bei Eigentumsmaßnahmen insbesondere die erreichbaren „Stückzahlen“ den Endpreis mitbestimmen. Im Mietwohnungsbau können hingegen Modernisierungskosten in Mietsteigerungen, selbst im Ballungsraum, nur sehr begrenzt „durchgereicht“ werden.
Harald Urban von der GWH Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH Hessen (Frankfurt) präsentierte ein Beispiel für preisgünstiges Wohnen im Bereich Wohneigentum. Die GWH verfügt insgesamt über einen Wohnungsbestand von 43.100 Wohneinheiten, zum Kerngeschäft gehört auch das Bauträgergeschäft. Anhand eines Realisierungsbeispiels im Norden Frankfurts wurden die wesentlichen Preisfaktoren beim Neubau dargestellt sowie das von der GWH genutzte Kosteneinspar- und Optimierungspotenzial.
Die GWH zieht bei ihren Neubauprojekten Konversions- oder Revitalisierungsflächen Neubaugebieten wegen der bereits vorhandenen Erschließung vor. Durch gemeinschaftliche Hausanschlüsse können überdies Hausanschlusskosten reduziert werden. Um die Baukosten zu reduzieren, wurde bei dem dargestellten Projekt beispielsweise auf einen Keller verzichtet, auf Standardisierungsmöglichkeiten zurückgegriffen und eine gemeinsame Wärme- und Warmwasserversorgung eingerichtet. Ebenfalls reduziert wurden die Baunebenkosten und die Vermarktungskosten.
In einem zweiten Praxisbeispiel stellte Ulrich Albersmeyer von der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt (Frankfurt) ein Beispiel für preisgünstiges Wohnen im Bereich Mietwohnungsbau vor. Die Unternehmensgruppe verfügt hessenweit über etwa 63.000 Wohneinheiten, von denen über zwei Drittel aus den 50er-, 60er- und 70er-Jahren stammen. Überdies sieht sich die Nassauische Heimstätte/Wohnstadt mit besonderen soziodemografischen Rahmenbedingungen innerhalb ihrer Mieterschaft konfrontiert. Das durchschnittliche Monatseinkommen der Mieter liegt beispielsweise bei 1.450 Euro. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt bei 2,3 Personen und rund 45 Prozent der Mieter sind über 50 Jahre alt. Die durchschnittliche Sollmiete, berechnet für die gesamte Unternehmensgruppe, liegt bei 4,53 Euro pro Quadratmeter.
Vor dem Hintergrund dieser Rahmendaten erläuterte Albersmeyer eine Modernisierungsmaßnahme von 54 Wohnungen in Frankfurt-Unterliederbach, wo unter anderem eine Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung installiert, Küchen und Bäder sowie die Elektroinstallation erneuert und die Wärmedämmung der Fassaden durchgeführt wurde. Die Gesamtkosten der Maßnahme beliefen sich auf etwa 3,1 Millionen Euro, die Kosten pro Wohnung lagen bei 57.635 Euro. Vor der Modernisierung lag die Nettomiete bei 4,80 Euro pro Quadratmeter, nach der Modernisierung bei 6,40 Euro pro Quadratmeter und damit weiterhin unter dem Mietspiegel. Hätte man den vollen Umfang der Kosten auf die Mieter umgelegt, läge die Nettomiete bei über zehn Euro pro Quadratmeter und wäre für die dortige Mieterschaft nicht bezahlbar, so Albersmeyer. Das Beispiel zeige deutlich, in welchem Dilemma sich ein Wohnungsunternehmen befindet, da es die tatsächlichen Kosten einer umfangreichen energetischen Modernisierungsmaßnahme nicht annähernd auf die Mieterschaft umlegen könne, so Albersmeyer zum Abschluss.
Verzicht auf Modernisierung zur Sicherung preisgünstiger Angebote?
Dieses Dilemma war unter anderem Thema einer sich anschließenden Podiumsdiskussion, an der die Referenten des Tages teilnahmen. Hier wurde deutlich, dass selbst bei zunehmender Bildung von Wohneigentum nicht mit nennenswerten so genannten Sickereffekten zu rechnen ist, die eine Ausweitung des niedrigpreisigen Segments begünstigen. Diskutiert wurde überdies die Notwendigkeit, im Rahmen der Novellierung der Sozialgesetzbücher, weitaus mehr die Besonderheiten regionaler Märkte bei der Übernahme der Kosten der Unterkunft zu berücksichtigen. Besonders kontrovers wurde abschließend diskutiert, inwiefern die von der Politik geforderte Steigerung der energetischen Sanierung im Bestand, bei gleichzeitig fehlenden Anreizen, gerade im niedrigpreisigen Segment ausgesetzt werden müsste, da, so die These, nur so auch künftig preisgünstiger Wohnraum angeboten werden könne. Als ein in einigen Märkten vielversprechendes Förderinstrument wurde dabei der Ankauf von Belegungsrechten diskutiert. Dieses Instrument findet vor allem in Frankfurt Anwendung.